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厂房转租存在风险,我们应当如何防范?

2020-05-08 18:11:34

厂房转租是指转租方在租赁期间,将其租赁厂房的部分或者全部再出租的行为,转租是转租方与转租户之间成立新的租赁合同。转租后转租方仍享有租赁权。由此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系,即厂房产权人(出租方)与租赁方(转租方)的本租合同,以及转租方与转租户的转租合同,转租方既要以租赁方的身份履行与厂房产权方之间的本租合同,又要以转租方的身份履行与转租户之间的转租合同。作为转租方扮演了双重角色,是转租中的关键。

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目前,转租市场越来越火热,在转租时对于转租方和转租户而言,存在怎样的风险?应当如何防范?需要注意什么?


一、转租存在的风险:


1、厂房出租方可以解除厂房租赁合同


转租方转租厂房,必须得到厂房出租方的同意,出租方不知情或不同意的,有权解除厂房租赁合同。根据我国《合同法》第二百二十四条规定:“转租方经出租方同意,可以将租赁物转租给第三人。转租方转租的,转租方与出租方之间的租赁合同继续有效,转租户对租赁物造成损失的,转租方应当赔偿损失。转租方未经出租方同意转租的,出租方可以解除合同。”厂房出租方解除的是出租方和转租方(租赁方)之间的租赁合同,而不是转租方和转租户人之间的转租合同,但是因为租赁合同的解除,转租合同也无法继续履行下去。


2、出租方不同意转租厂房的,转租户只能立即归还占用的厂房。


厂房转租合同一旦被确认无效以后,转租户应该归还占用的房屋,向转租方交付的押金、租金、转让费等只能要求转租方归还,厂房出租方没有返还义务,如果找不到转租方,可能就无处索要了。


3、转租户对厂房的装修应当拆除,而不能折价归出租方所有。


在厂房的租赁中,转租是获得厂房出租方同意的,而且获得其装修或改造的同意意见的,在厂房租赁合同终止或解除时,转租方或转租户对于厂房进行重新装修改造,双方按照约定对装修物可以折价归出租方所有,转租方或转租方可以获得相当于装修物折旧后的价款。


但在非法转租中,厂房出租方不同意转租,转租户则无权主张上述权利,必须将装修拆除并且恢复厂房原状,由此产生的损失只能自己承担。


4、未签订书面租赁合同及转租合同时,面临合同被随时解除的风险。


我国《合同法》第二百一十五条规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租方解除合同应当在合理期限之前通知租赁方(转租人)。”


租赁方(转租人)租赁房屋6个月以上的,未与厂房出租方签订书面房屋租赁合同和转租合同的,厂房出租方在合理的期限内通知租赁方(转租人)后可以随时解除租赁关系。


若租赁合同的解除,转租合同也将无法继续履行下去。


二、如何防范转租中的风险


1、厂房转租时,必须签订转租合同。


如果厂房出租方和租赁方(转租人)签订的租赁合同中未约定厂房出租方同意转租的,转租合同必须经厂房出租方书面同意。


2、需确认转租方与房屋产权人签定的租赁合同。


转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期,但出租方与转租双方协商约定的除外。


3、原租赁合同与转租合同紧密联系。


转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。


4、需明确征求厂房出租方是否同意转租。


如租赁方(转租人)未经过同意就转租出去,可能被厂房出租方追究违约责任,承担违约金或者赔偿其他经济损失。


三、转租的注意事项


1、转租后厂房的用途不得超出租赁方(转租方)与厂房出租方签订的合同中规定的用途。


2、转租方应在厂房转租租约中列明,倘转租方提前终止与厂房出租方签订的合同,那么转租方与转租户的转租租约应同时终止。


3、转租方须要求转租户签署保证书,保证其同意履行租赁方(转租方)与厂房出租方合同中有关转租行为的规定,并承诺与转租方就本合同的履行对厂房出租方承担连带责任。在转租方终止租赁方(转租方)与厂房出租方签订的合同时,转租租约同时终止,转租户无条件迁离租赁物。转租方应将转租户签署的保证书,在转租协议签订后的交厂房出租方存档。


4、转租方对因厂房转租而产生的税、费,由转租方负责,无论转租户是否提前终止本合同,转租方因厂房转租行为产生的一切纠纷概由转租方负责处理。


由于转租同时涉及厂房出租方、转租方和转租户,转租方既要履行与厂房出租方之间的本租合同,又要履行与转租户之间的转租合同,相对复杂;而且我国合同法对租赁权合同关系作了专章规定,但对租赁权的转让未作明文规定。所以在进行转租时,需要多加注意,防范于未然。

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